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    几十万差距!公积金贷款、商业贷款、组合贷款到底该怎么选?
    作者:    发布于:2019/7/20    浏览次数:57

    买房是一笔很大的支出,很多人都倾向于贷款买房,但是贷款的方式有三种:公积金贷款、商业贷款、组合贷款,大家都希望能选个最适合自己的方式,花最少的钱办最大的事。我们在选择这三种贷款方式前,首先要对自己的身家有一定的评估,就是对自己的经济收入、家庭收入、支出情况、以后的还款能力都要有一个清晰的认识。对自己的评估要从三方面考:

    ①对家庭现有经济实力的综合评估。包括存款和可变现资产这两大部分,存款就是银行卡、存折、各种储蓄账户的余额,可变现资产顾名思义就是能轻易转变为现金的资产,如应收票据、手头存货、短期内能收回的成本或收益等;

    ②对家庭未来的收入和支出作出合理预期。这个指的是和自己还款能力直接挂钩的,比如夫妻两月收入两万块,如果是两口之家基本没什么大的花费,他们的支出部分就很小,还款能力相对来说比较强,如果是三口之家,有小孩需要买玩具、奶粉、早教、上学之类的,有老人还有老人的赡养,都会是一笔不小的支出;

    ③考虑自己的还款能力和贷款额度。这点就和我们工作的稳定性、收入情况及公积金账户余额相关,因为公积金贷款和组合贷款都是要考量公积金缴纳情况和账户余额。

    评估完自己的身家后,那么三种贷款方式到底哪种用起来更方便划算呢?

    一、公积金贷款

    优势:

    ①贷款利率比商业贷款低出不少,产生的总利息少。

    按商贷按最新的利率算是4.9%,公积金贷款是3.25%来算,贷款100万,贷款期限20年,那么公积金贷款利息要比商贷整整少出20万左右,这个大家可以网上搜一些房贷计算工具算算比较直观。但也正是因为公积金贷款利息便宜,办理起来并不容易。

    劣势:

    ①贷款额度上有限制;

    并不是说相贷多少就能贷多少,原则上是要参考公积金余额的,比如余额有七万,我们按最高10倍来算,最高可以贷到70万。除了余额作为参考,因为地区不同,每个地区对贷款上限也是有限制的,比如成都个人最高40万,家庭最高70万,这个大家可以参考之前的文章《2018全国主要城市公积金最高贷款额度、首付比例盘点》。

    ②要缴纳一定的期限才能办理;

    需要补充一点,账户必须要处于正常缴存的状态才可以办理,比如说公积金账户销户了,或者目前是封存状态,这些都是不可以办理的;而缴存期限,地区不同也不一样,有的地方要求连续缴存1年以上,有的地方要求连续缴存6个月以上就可以了。

    ③办理流程复杂,放款速度慢。

    在办理的过程中,上交的材料一定要齐全,并且各种证明一个都不能少,而且审核过程是非常谨慎的,所以放款速度会比较慢,不过只要各项条件都符合,材料上交的也比较准确,按正常程序走能办下来也很划算的,一般办理周期是1~2个月左右,但具体到各个地区,贷款人数不同,这些不可抗因素也会有一定的影响。

    二、商业贷款

    优势:

    ①贷款限制条件少,信用好、有偿还能力的均可申请;

    因为商贷利率相对较高,是银行盈利的主要一个方面,所以走商贷,相对于公积金贷款条件是比较宽松的,但相对宽松并不是没有限制,需要借款人信用记录良好,借款人的收入证明覆盖月供2倍以上,并且工作稳定,收入稳定。

    ②贷款额度高;

    相对于公积金能贷到的额度比较多,只要符合①的条件,一般买新房可以贷到总价的7~8成,二手收房涉及到房产评估,贷款最高额度是评估价的70%,所以基本上能贷到市场价的5~6成,所以买二套房的首付比例占的比较高。

    ③放款速度快,办理流程简单。

    只要提交的材料比较齐全,和银行提的要求符合,银行审核的效率还是比较高的,会很快放款。

    劣势:

    ①贷款利率高,产生的总利息多;

    这点也是相对于公积金来说的,同样是100万贷20年,商贷要比公积金多出20万左右,所以它的利息是比较高的。

    三、组合贷款

    指同时使用公积金贷款和商业贷款。商业贷款部分按照商业贷款利率执行,公积金贷款部分按照公积金贷款利率执行。比如贷款150万,公积金贷款审核后只批了100万,那么剩余的50万就可以走商贷,也就是说公积金贷款的100万按照3.25%的利率执行,剩余走商业贷款的50万按照4.9%的利率执行。简单讲,就是首先走公积金,看公积金最高能贷多少,其余的部分就走商贷。在真正办理下来只需要给银行提供一个账户就行了,保证每月账户余额足够,商贷和公积金就从这一个账户扣款就可以了。

    优势:

    ①贷款利率较为适中且贷款金额较大;

    劣势:

    ①要同时符合公积金贷款和商业贷款的贷款条件;

    也就是说公积金账户要经常缴存,余额要够,而且要保证收入高,工作稳定。

    ②要分别办理公贷和商贷,准备资料多,手续复杂,办理时间长;

    一般组合贷办理需要3~4个月左右。

    ③商业贷款的部分会在中行个人征信

    利息比较

    5年以上公积金贷款利率3.25%,商业贷款利率4.9%。夫妻买房贷款100万,采用等额本息还款方式。公积金贷款、商业贷款、组合贷款的月供和总利息如下:

    注:各地公积金贷款上限不一致,这里按照可贷款100万的标准来计算。

    从上图可以看出贷款年限越久,月供越低,但所产生的利息越多,25年所产生的利息总体要高于20年所产生的利息许多,不过对于一些收入较低、月供压力大的家庭来说,延长贷款时间也是可以接受的。

    以上就是三种贷款方式的优劣势,关于时间,公积金贷款一般1~2个月左右,商业贷款快的话1周,慢的话拖到半个月甚至1个月,而最慢的就是组合贷,先办理公积金部分,公积金部分走完了差不多就2个月了,剩余部分再走商贷,所以组合贷一般要2~3个月时间。而贷款年限,大家都知道最高可以贷到30年,但是银行也会考虑贷款人的年龄,之前的文章也有说到,无论男女,最好不要超过65周岁,极个别银行可以放宽到70周岁,但这是非常少见的。而对于手上有贷款还没还清,根据“认贷不认房”的原则,只要手头有贷款,在买房的时候都认作二套,而且公积金只能用一次,也就是说第一套无论是公积金贷款还是商业贷款,买第二套的时候都按二套算,利率和首付都会有相应的上调。

    最后分享几条贷款原则:

    ①贷款尽量首选利率较低的公积金贷款,其次组合贷,最后选商贷;

    ②还款方式首选等额本金,关于等额本金和等额本息的计算方法在之前文章都有详细说明;

    ③组合贷款,公积金能贷最高额度就尽量贷最高额度,剩余不能贷的再走商贷;

    ④首付宽松原则,在首付时不要把手头的资金一次性全部用完,买房办理贷款,在签合同中要交的各种税费,还有房子下来需要装修的费用等都需要提前准备,做好预算,不要把所有资金用来首付;

    ⑤买房后,收入越来越高,日子越来越宽裕时,建议大家提前还款,能少付点利息就少付点利息。

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